新加州第19号提案:对继承财产大幅增加财产税

  • 2021年8月16日
  • devinlucas

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编辑总结

加州第19号提案是对下一代业主大幅增加财产税.  它抹去了前58号提案和193号提案的家庭转移福利, 截至2月16日, 2021. 

你不能再把13号提案的基础转移给你的孩子, 除非在有限的情况下, 见下文. This is potentially the largest property tax increase in California history… but it will only impact the next generations; this is a new death tax and inheritance tax on real property owners’ heirs.  

注意-有一些新的扩大的转移福利给55岁以上的人和自然灾害的受害者,将在后面的文章中讨论.

继续阅读,了解更多信息和/或观看我们最近的演讲:

爱博体育手机客户端家族转让、家族内买卖和继承财产,19号提案是如何运作的?

截至2月16日, 2021, 如果你把你的财产转让给你的孩子(或, 孙子, 如果父母已经去世), 通过任何方式(礼物), 出售, 混合动力, 你去世后的遗产计划, 等.),该物业将被重新评估至全部市值,以备每年征收物业税之用. 

由于第19号提案, 你的孩子将不再继承你13号提案的价值, or, “13号提案”作为加州法律已经存在了近25年(根据前58号提案和193号提案).

只适用一种有限的例外(详情如下), 但所有的投资地产, 即使孩子打算住在里面, 在转让时将被重新评估到全部价值吗.  

这撤销了第58号提案和第193号提案的长期税收优惠(爱博体育手机客户端58号提案和193号提案的巨大好处的详细文章), 在1986年11月和1996年3月以压倒性优势通过, 分别, 哪项规定允许父母将主要住宅(不论价值)的物业税税基转让给子女,以及将所有其他物业的评估价值(出租物业或其他投资物业的13号提案价值的100万美元)转让给子女, 不是基于公平的市场价值, 有效地允许超过100万美元的财产价值转让,同时保留低账单).  这些命题-命题13, 第58号提案和193号提案每年为儿童节省了成千上万美元.  (阅读这里,了解58号提案和193号提案的戏剧性节省.)

没有更多的.  特殊利益集团已经取消了这一针对加州房主的标志性金融保护措施,并通过了第19号提案,对房地产所有者征收新的遗产税和遗产税.  截至2月16日, 2021, 将对所有家庭转移进行全面重新评估, 除了以下详述的有限例外.  

如果死亡或公证发生在2月16日前, 2021, 你可以利用58号和193号“老”命题. 否则, 到目前为止, 所有新的家庭交易(包括销售), 将服从第19号提案.

房地产价值最高的地区, 比如纽波特海滩, 拉古纳海滩, 沿海奥兰治县, 旧金山海湾地区, 等., will be impacted the most by Proposition 19; overall, 根据立法分析办公室, 根据加州第19号提案的预期影响,加州下一代业主每年将被征税数亿美元.  霍华德•贾维斯纳税人协会(Howard Jarvis纳税者协会)等组织认为,这个数字更有可能是数十亿美元, 以“B”.

有一个有限的例外——价值低于100万美元的“家庭住宅”,价值超过100万美元的“家庭住宅”则采用混合价格

完全重新评估存在一个有限的例外:“家庭住房”(指父母目前居住的住房)的转让, 对一个孩子来说, 在转学一年内,孩子将住在“家庭之家”的哪里, 但前提是转让时房屋的公平市场价值低于100万美元(1美元,000,000).  如果转让时房屋的公平市场价值大于100万美元(1美元,000,000), 然后,一个复杂的公式接手,将旧的13号支柱基础利率与超过100万美元的房屋部分(1美元,000,000).  

这将为许多人带来一些好处. 全面重新评估),但对继承的房地产仍是一项引人注目的税收.  对于加州的房地产来说,100万美元是一个相当低的门槛, 尤其是在新港比奇和其他沿海地区, 也绝不意味着主人是“富有的”.“确实, 许多家庭在几十年前以不高的价格购买了住房, 却只看到他们稳健的投资增值, 但这并不意味着他们能够负担得起基于这些更高价值的税收.  这就是加州具有里程碑意义的第13号提案的意义所在, 以及后来的58号提案和193号提案.

如果家不是父母的主要居所, 将进行全面的重新评估, 即使孩子打算住在那间房子里. 

如果房子是投资性的, 或租赁, 将进行全面的重新评估, 即使孩子打算住在那间房子里. 

注:第19号提案实施的许多方面都存在不确定性. 国家正在发布最新的指导意见, 各郡正在研究自己的解释, 最终,挑战和诉讼可能会在未来几年进一步定义19号提案. 你应该咨询法律顾问,并联系你的县评估人,讨论对你的家的具体影响.

你能做什么/如何为19号提案制定计划和策略,并为你的孩子保留你的13号提案基础?

不幸的是, 因为第19号提案已经生效, 所有新的转移(通过销售, 赠与或死亡)应服从第19号提案.

你应该咨询你的加州代表来表达你的担忧。点击这里查找当地民选官员). 有一些群体,比如 霍华德贾维斯纳税人协会 寻求“恢复”和恢复以前的法律和利益. 我们敦促您联系您的代表和/或加入 霍华德贾维斯纳税人协会如果你有兴趣恢复以前的福利.

在19号提案实施之前, 我们建议家庭强烈考虑直接转让房产(通过出售), 礼物或两者的混合), 2021. 典型的信托无法避免重新评估(见下文). 然而,由于这个截止日期已过,您现在将受制于第19号提案规则.

你仍然可以把你的财产赠与你的孩子, 把你的财产卖给你的孩子, 或者两者的混合体, 但必须符合第19号提案的要求,否则将面临重新评估. (我们先前的文章, 链接在这里, 解释这种礼物或销售的各种选择, 以及将于2月16日失效的58号提案和193号提案所带来的巨大利益, 2021.)

我的遗嘱或信托会绕过或绕过第19号支柱并通过第13号支柱传给我的孩子吗?

NO. 典型的遗嘱或信托不会绕过第19号提案. 信托是重要的遗产规划手段,可以避免遗嘱认证(即遗嘱认证).e. 但它不会改变爱博体育手机客户端第19号提案的法律. 当你去世时,这就触发了财产转移. 如果你在2月16日或之后去世, 2021, 你的财产将被全面重新评估, 即使以信托形式持有.

然而, 还有一种“不可撤销信托”,它在创建时实际上改变了受益所有权,可能是一种变通办法. 一些律师在19号提案实施之前起草了这些文件,时间将决定它们的有效性.

成立有限责任公司或家庭有限责任合伙公司,或任何其他创造性的变通策略,以避免第19项提案的重新评估?

有限责任公司和家族有限合伙公司已经存在很长时间了,高净值个人和家庭经常利用它们来缴税, 遗产规划和责任保护的目的. 实体的规则总是与家族转移的规则不同, 无论第19号提案如何,这些规则都将继续存在.

而有限责任公司和家庭有限责任合伙可以用来避免小额利益转移时的重新评估, 它们的创建必须精确无误,以实现预期目标,而不能适用于所有家庭. 过多的所有权或控制权转移(通常超过50%), 将对该房产进行全面的重新评估.

此外,这些实体还需要缴纳年税、维护和创建成本. 实体规则超出了本文的范围,但可以被一些家庭用来持有房地产,避免重新评估.

联权共有是一种避免因第19号法案而重新评估的策略?

“联权共有”(或“联权共有人”)的所有权可在适当的情况下使用,以避免重估物业税, 在转移的时候, 但仍会在原物主死亡时进行重新评估.

联权共有一直被用来帮助那些不想要遗嘱认证的人避免手续, 信托的复杂性或费用. 但对大多数人来说,这不是合适的交通工具,而且在死亡或转移后仍将受制于第19号法案.

为什么不在第19号提案实施之前转移呢? /对任何家庭迁移的考虑

最重要的是, 因为第19号法案已经生效了, 这对避免第19号提案没有意义, 但如果考虑转会,仍然需要考虑. 为便于说明, 现在人们还在考虑跳槽, 还有那些错过最后期限而感到遗憾的人, 审查这些确实导致许多家庭不迁移的考虑因素, 即使在以前的法律下…

step up In Basis,又名stepping up Basis,又名step up Basis.  这个有利的税法目前提供了更好的税收利益,在你的继承人死亡,vs. 在人的一生中,通过大幅减少死后出售房地产的资本收益.  (在我们之前的文章中也有详细介绍).  然而,当选总统乔·拜登提议取消这一税收优惠(引用如下). 为税法的未来做规划总是很困难的. 我们知道,在2月15日之后,这些财产税将会增加, 2021; we do not know what the future holds for the step up in basis.  如果在基础上的上升被消除, 转移时间为2月15日后, 2021, 这对继承人来说可能是令人不安的双重税增加. 

该房产的现有贷款.  这一点必须得到解决, 因为直接转让可能会违反当前贷款的“到期出售条款”.  经常, 孩子可以“购买”房子(任何价值, 是否公平), 获得一笔新贷款来偿还旧贷款, 甚至有可能为了父母或孩子的利益而使用额外的财产. 

只是在死前还没准备好放弃财产.  当然,这是个人的决定.  未来的税法可能会变得更有利,或者更不利.  Many make estate planning decisions around these laws; many do not care.  

这在未来会被逆转或改变吗?

这是一项通过投票表决的宪法修正案. 这可能需要一个新的投票提议来“撤销”或改变第19号提案.e. 恢复58号提案和193号提案的利益).

受影响的选民应该联系他们选出的代表讨论他们的观点(在这里查找你的代表: findyourrep.立法机关.ca.政府),并考虑成为会员或向诸如 霍华德贾维斯纳税人协会 支持业主并寻求恢复前58号提案和193号提案.

结论

同样,第19号提案的新增财产税也不能被低估.  家族转移(通过销售, 2月15日, 所有租赁物业将于2021年出售, 所有的投资属性, 以及任何不用作父母主要住所的财产, 会导致对全部市场价值的重新评估吗, 这可能会给下一代业主带来每年成千上万美元的财产税, 即使孩子们打算住在那里.  家庭转移从2月15日开始, 父母在迁移期间居住的家庭住宅, 孩子们将在转学后的一年内生活, 现在价值超过100万美元, 会导致部分重新评估吗, 这可能会给下一代业主带来每年成千上万美元的财产税.  

注:在第19号提案中,针对55岁及以上人群和自然灾害受害者,有一些新的扩大的转移“福利”,将在随后的条款(从本质上扩大了提案60和提案90的好处,允许最多三次转移, 在这个州的任何地方, 不管替换属性的值是多少, i.e. 允许混合物业率购买一个更昂贵的替代住宅).  本文将讨论第19号提案的家庭转移部分.   

物业业主今天应该有一个坦率的分析,他们的遗产规划和如果转让, 出售, 或是适合他们的礼物.  咨询熟悉现有和新法律的相关专业人士.   

卢卡斯-德温

作者Devin R. 卢卡斯是一位房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专攻纽波特比奇, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于个人和投资者的住宅房地产.

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来源:

加州第19号提案官方选民指南:

http://voterguide.sos.ca.gov/propositions/19/

加州第19号提案官方选民指南-立法分析师的信息: 

http://vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/prop19-title-summ-analysis.pdf

加州官方第19号提案:

http://vig.cdn.sos.ca.gov/2020/general/pdf/topl-prop19.pdf

加州宪法第13条:

http://leginfo.立法机关.ca.政府 /脸/ codes_displayText.xhtml?lawCode =缺点&部门=&title =&部分=&章=&=十三条

当选总统乔·拜登提议取消“增加工资”的细节, Aka加强基础, 又名step up basis:

http://taxfoundation.org/joe-biden-tax-plan-2020/#Details

http://www.politifact.com/factchecks/2020/oct/29/facebook-posts/yes-biden-seeks-eliminate-policy-reduces-inheritan/

http://www.forbes.com/advisor/retirement/biden-tax-policy-step-up-in-basis/

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