以图文并照的家庭形象传递给下一代

在加利福尼亚的家庭内部出售和/或赠予房地产(提案13, 58, 193, 60和90及新提案19)

  • 2020年10月21日
  • devinlucas

爱博体育手机客户端下载-律师Devin Lucas和注册会计师Courtney Lucas -是使用命题13的所有方面的加利福尼亚家族内部转移的专家, 58, 193 60和90和新的19号提案. 了解更多爱博体育手机客户端爱博体育手机客户端下载可能帮助点击这里.

警告——截至2月16日,加州第19号提案颠覆了整个过程,实际上抹去了前第58号提案和第193号提案的许多好处, 2021.

 

这篇文章将提供大量的利益分析(仍然适用于一些“家庭住宅”), 并讨论了在基础上的提升, 但从16日开始,财产税转让优惠将不再适用现行法律, 2021.

这篇文章必须与我们爱博体育手机客户端第19号提案的新文章一起审查:  

请在此回顾我们爱博体育手机客户端第19号提案及其对家庭转让税利益的可怕削减的文章.

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加州房产的家庭内部出售和/或家庭内部赠与(在19号提案生效日期2月16日之前), 2021)

加州法律-第58号提案, 第193号提案和第13号提案(也可能与第60号提案和第90号提案合并)允许父母或祖父母将他们目前的税基转移给他们的子女或孙辈.  这些好处可以适用于礼物、销售或两者的混合.

更具体地说, 第58号提案和第193号提案允许父母或祖父母在其有生之年赠送或出售其不动产, 或者在他们死后赠与他们的财产, 给他们的孩子或孙子, 并同时转让其第13号提案税基, 和其他13号提案的好处, 和财产一起, 这样,只要孩子或孙子拥有房产,每年就有可能节省数千美元.

房产税的节省意义重大

因为13号提案带来的巨大好处, 许多长期业主继续根据他们最初的购买价格(或提案生效时确定的价格)支付财产税。, 每年增长不超过百分之二, 不管现值是多少.  这在纽波特比奇等地区尤其有益, 拉古纳海滩, 科斯塔梅萨, 奥兰治县和其他沿海社区的房地产价值出现了惊人的增长.

例如,假设一位父母在纽波特比奇(Newport Beach)的房子目前价值250万美元.  他们很久以前就以六位数的低价买下了这所房子由于13号提案的巨大利益他们支付了大约3美元,财产税一年500英镑.  如果孩子要花2美元买一套房子,500,今天的000, 这相当于25美元,年财产税(假设为1%), 不包括各种市政债券和财产税账单上常见的其他税种).  转让父母住房的财产税税基, 所以这3美元,500美元/年, 为这个假想的孩子省下了21美元,财产税一年500英镑.  一年21500美元,只要他们有房子.

主要住宅的价值没有上限, 所有其他财产, 比如投资房产或第二套住房, 福利上限为100万美元, 在这种情况下,母亲/祖母和父亲/祖父可以将他们的豁免合并为200万美元的限额.  如果财产价值超过上限, 然后,县将配置一个新的混合财产税基础.

请注意 -另一项财产税优惠, 提案60和90(允许55岁以上的业主出售其房屋,并购买同等或更低价值的替代房屋,并维持其原房屋的财产税基础) 不能结合 根据第58号提案,可以赠予或将原有房屋出售给儿童.  不是两者都有好处,就是其中之一.

如何通过这些福利

家庭间不动产转让主要有三种方式:

1)生活中的礼物(礼物);

2)遗赠(继承)或;

3)生活销售(销售), 孩子借此购买房子, 以公平市价或其他方式, 使用(a)孩子自己的钱和/或融资, 和/或(b)卖方融资, 通过父母或祖父母的贷款, 偿还, 很像传统的银行贷款.

注:以公平市价进行的出售和/或“股权赠与”可能是出于税收目的的部分赠与(就低于公平市价的金额而言),因此是这些选项的混合. 

标题的考虑

An owner can only gift or sell what they own; therefore, 物业上的任何债务或产权负担都应予以解决(并可能要求任何第三方贷款人予以解决), 见下文).

确保标题清晰, 以及转让所有权的能力, 该财产上的任何债务都应予以考虑, 障碍, 和县的要求(包括要求的封面, 潜在的费用, 税务或其他向县备案的要求).

这些和其他考虑可能需要专业援助,如律师, 标题公司, 托管公司, 或多名专业人士的组合,以确保头衔清晰, 文件和适当的记录.

如果房屋已经有抵押贷款(i.e. 用于购买房屋的住房贷款, 或者是房屋净值贷款), 你可能无法在不违反大多数贷款协议中的“到期出售”条款的情况下转让所有权.  大多数抵押贷款不能自动转让, 你必须联系贷款人,看是否有转让, 主体资格, 是可能的.  经常, 孩子或孙子将需要获得新的住房贷款来偿还, 和替换, 现有的.

同样的, 如果房屋有任何其他类型的留置权或产权负担记录, 这些资产将会移交给新所有者(或更糟),必须予以考虑, 解决或者接受.  仔细审查和考虑留置权和留置权至关重要.

把你的家赠与你的孩子或孙子

财产可以在主人有生之年赠予他人, 或写进遗产计划,以便在所有者去世时转让财产.

所有权可以通过一些日常文书和县记录办公室的文件易手.  许多房地产律师、产权公司和其他房地产专业人士可以提供帮助.  当事人通常可以与县记录办公室合作,找到必要的文件,自己完成和归档.  然而, 双方应探讨所有权公司的使用,以确保财产的所有权(见上文讨论).

把你的房子卖给你的孩子或孙子

父母或祖父母可以把他们的财产卖给他们的孩子或孙子, 按公平市价, 或任何数量, 并充分利用这些好处.

孩子或孙子可以用自己的现金购买房子, 自己的贷款, 父母或祖父母的贷款, 和/或新的贷款和来自父母或祖父母的某种形式的礼物的混合, 比如“股权的礼物”,,可用于支付首付(见下文爱博体育手机客户端股权赠与的进一步讨论).

购买现金

如果孩子或孙子有实际的现金从父母或祖父母那里购买房产, 然后钱和头衔可以通过一些例行的文书和县记录官的文件转手.  然而, 子女或孙辈购买房屋时,应探索产权公司的使用,以确保产权清晰(见上文讨论)。.

新的传统贷款用于购买

如果孩子或孙子需要贷款购买房产,他们的贷款人(i.E传统银行, 抵押贷款经纪人, (或其他)可能需要与任何自营交易相关的某些常规文件,包括购买协议(i.e. 购房合同), 使用有担保和保险的托管公司和明确的所有权/所有权保险.  因此,该房产的任何债务或产权负担都需要作为出售的一部分予以解决.  大多数贷款人将强制要求现有的抵押贷款、纳税等.,作为事务的一部分进行解析.

“股权赠与”与新型传统贷款相结合

一份“股权礼物”可以是帮助孩子或孙辈购买房屋的巨大工具.  例如, 如果一个房子值1美元,000,000, 传统的贷款人可能希望子女或孙辈支付20%的首付, or, $200,000, 为了贷款剩下的80%, or $800,000.  而不是用实际的钱作为首付, 父母或祖父母可以“赠送”200美元,他们的子女或孙辈的权益, 贷款人会把哪一笔作为首付.  因此,孩子或孙子可以获得传统的贷款,而无需支付任何实际的钱.  (父母或祖父母将出于税收目的赠与.]

父母或祖父母贷款/“卖方融资”

出售房屋的父母或祖父母可以同意为子女或孙辈“承担”融资.  这被称为“卖方融资”.  本质上, 父母或祖父母可以接受任何数量的钱(或没有)作为首付,并同意分期付款(i.e. 子女或孙辈在规定的时间(例如.e. 30年)来偿还余额.

Interest should be charged on the loan (check current IRS guidelines; generally below market interest rates are allowed, 但必须合理,以免成为“礼物”).  偿还贷款的子女或孙辈可以在纳税申报单上逐条列出利息, 就像其他家庭贷款一样.  相反,接受利息的父母或祖父母可能需要申报与收入相同的利息.

“信托契约”(i.e. “本票”(i.e. 应当起草当事人之间有关贷款金额和支付条件的合同, 签署和公证, 有县政府记录的信托契约, 因此提供贷款人(i.e. 父母或祖父母)财产的安全利益,以确保付款.

第三方服务公司可以用来处理付款、收款(甚至止赎).

低于公平市价出售

孩子或孙子可以以任何金额购买房子.  然而, 如果购买价格低于房屋的公平市场价值, 这其中可能有一个“礼物”.

例如, 如果一个房子值1美元,000,一个孩子花了600美元买了房子,000, 那么家长就相当于把400美元给了孩子,000美元的差额用于税收目的.

税务考虑/增加基础解释

有重要的税务考虑和专业顾问可能是必要的.

最重要的是,在一生中赠予财产(vs. 作为死后遗产计划的一部分)确实会导致继承人失去一笔巨大的税收利益, 即在基础上的提升.

这是什么意思?  如果一个孩子或孙子后来卖掉了一个天赋的或继承的房子, 根据各种因素,他们可能不得不支付资本利得税.  如果属性是继承的, 在计算日后出售物业时的资本利得时,物业的价值会“上升”(上升至死者去世时的价值).  在计算任何“收益”时,与销售价格相比,“提升”基本上提供了更高的物业价值.  “升级”可以为继承人带来巨大的税收好处,而这些好处将因终身赠予财产而丧失.

例子1 -没有进一步的基础上

例如, 父母或祖父母以1美元购买了一处房产,000,000年和, 在他们赠与财产的时候, 价值3美元,000,000.   五年后, 这处房产现在值4美元,000,而被赠予财产的孩子或孙子则以4美元的价格出售财产,000,000.

300万美元的“收益”将有资本收益.e. 销售价格减去原始购买价格(4美元),000,000[售价]- $1,000,000[购买价格]= $3,000,000(“收益”)).

继承示例1 -在基础上使用升序

例如, 同样的房产被父母或祖父母以1美元的价格购买,000,000年和, 在他们死的时候, 价值3美元,000,000.  五年后, 这处房产现在值4美元,000,而被赠予财产的孩子或孙子则以4美元的价格出售财产,000,000.

只有100万美元的“收益”会有资本收益.e. 出售价格减去死者死亡时财产的价值, 不是基于原来的购买价格. ($4,000,000[销售价格]- $3,000,000[死亡时的价值]= $1,000,000["收益"]).

这就是“基础上的提升”.”

在这个例子中, 赠与财产将导致子女或孙辈额外缴纳2美元的税款,000,资本收益000.

你为什么要赠予财产. 在你的遗产计划中通过?  一个简单的答案是享受看到你的孩子或孙子拥有房产, 也许在那里抚养孩子, 用于金融安全等.等.  “你不能把它带走.“出于同样的原因,人们选择捐赠他们的艺术品, 珠宝和其他家庭贵重物品在他们的一生中被扔掉, 不动产也可以赠予他人,以便在赠与人的有生之年使用和享受.

另外, 任何天赋属性, 或任何低于公平市场价值的销售金额, 是计算在给予礼物的父母或祖父母的终身礼物豁免,并可能要求父母或祖父母在他们的纳税申报单上报告礼物.

结论

58号提案, 第193号提案和第13号提案允许父母或祖父母将他们当前的税基转移给他们的子女或孙辈.  这些好处也适用于一份礼物, 出售或混合两者,可以节省巨额财产税.  联系房地产专家和税务专家讨论你的选择.

卢卡斯-德温

作者Devin R. 卢卡斯是一位房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专攻纽波特比奇, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于个人和投资者的住宅房地产.

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来源:

奥兰治县: http://www.ocgov.com/gov/assessor/programs/parentchild

——加州: http://www.boe.ca.gov/proptaxes/faqs/propositions58.htm

-爱博体育手机客户端命题58和193的完整信息和必要的表格可在您当地的县评估员和/或县记录员办公室获得.


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