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房地产调解和遵守加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(“RPA”)的诉讼前调解要求

  • 2021年8月8日
  • devinlucas

如欲查询. 卢卡斯为你的房地产纠纷提供的服务和可用性, 请在此浏览我们的调解服务网页. 所有调解都通过视频会议和/或电话会议进行虚拟调解.

本文旨在概述房地产调解过程,重点介绍加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(CAR表格“RPA”)下的审查和要求。. 

房地产纠纷和由此产生的房地产诉讼涉及各种规模,并围绕着与现代房地产交易有关的一切可以想象的事情, 例如, 我们的 爱博体育手机客户端冠状病毒问题影响取消的文章和视频).  保密指控和保证金存款是引发纠纷的常见催化剂, 但围绕房地产可能形成的分歧方式是无止境的.  预见潜在的诉讼, 许多现代采购协议, 包括由加州房地产经纪人协会起草的合同, 包含“争议解决”条款,,通常要求当事人在提起诉讼或仲裁请求之前进行“调解”.

向下滚动查看我们的详细文章(包括仲裁要求信示例)

请浏览有关调解规定的短片: 

什么是中介

“调解”是一个过程,在这个过程中,一个中立的第三方促进了争议双方之间的沟通,以帮助他们达成一个双方都能接受的协议.  中介是保密的, 自愿且不具约束力——与法庭程序相比非正式, 通常是在办公室的会议室里,没有长袍,没有职员或副手.  如经调解未能达成双方一致同意的决议, 双方可以自由地寻求其他可用的补救办法, 一般诉讼, 仲裁或行政诉讼.  任何争端都可以调解,解决办法并不总是金钱.

要求中介

在提起诉讼或仲裁之前进行调解的要求是为了让双方能够在争端急剧升级之前解决争端(通常导致在解决问题上花费成千上万的法律费用和更深的分歧)。.

因为自愿调解在技术上是不能“强迫”的, 合同通常“惩罚”一方当事人在提起诉讼或仲裁请求之前没有参与调解.  RPA指出,如果一方当事人在提起诉讼或仲裁之前没有请求或参加调解, 他们将不会获得任何律师费用或诉讼费, 即使他们最终是诉讼中的胜诉方.

这是什么意思?  例如, RPA和许多合同协议都包含一项条款,即在任何诉讼或仲裁中“胜诉一方”将获得律师费和费用, 在任何诉讼或仲裁的实际补偿之上.  这些“律师费条款”在诉讼中是非常有力的工具.  在任何类型的纠纷中,通过审判或仲裁产生超过六位数的律师费和费用是很常见的.

因此, 失败, 拒绝或忘记在RPA下的诉讼之前要求或参加调解,最终可能会让一方付出代价, 即使他们获胜, 大幅.  此外, 鉴于无法收回律师费和诉讼费, 未能遵守调解要求的一方将立即失去重要的影响力.  如果一个律师在代表客户提起诉讼前忘记了这一点,他就有可能被判玩忽职守(一旦对方当事人和他们自己的客户发现这一点,他们就会觉得自己很愚蠢).

谁是调解人

“调解人”是指进行调解的中立人士.  对于谁可以担任调解人,一般没有要求, 但退休法官, 律师和其他具有丰富主题经验的专业人员经常被选为调解人.

谁参加调解

谁须出席调解视乎所涉及的合约而定. 例如, the RPA requires the buyer and the seller of the property 参与; how过, 它不需要任何第三方, 例如房地产经纪人, 检查员, 承包商, 或者其他可能被问到的问题, 参与. 根据其他相关合同,第三方可能被要求参与调解(i.e. 卖方可能与他们的代理人/经纪人签订合同,要求进行调解, 除了卖方和买方之间要求调解的合同之外). 即使没有要求,第三方也可以自愿参与. 然而, 除非合同约束, 许多第三方会战略性地避开买家和卖家之间的调解,希望事情能简单地过去.

Everyone participating should plan to personally appear; but such a policy often cannot be forced. 外地搬迁或其他因素可能需要进行电话或视频会议. 律师经常与他们的客户一起(或代替)出现,实体客户会派出律师或其他公司代表. 合同可能规定谁应该参加. 出席往往会成为进一步和不幸的催化剂,引发纠纷(例如,当一方派律师出席诉讼. 与律师一起出庭).

房地产经纪人应谨慎行事,在参与涉及自己交易的调解前应与经纪人协商.  一个卷入纠纷的房地产经纪人不应该, 过, 充当客户的律师(除非代理也是有执照的律师)——这条界限通常很容易被模糊, 特别是当他们以某种共同的身份和/或对责任等问题发表意见时, 损害赔偿或结算条款.  房地产经纪人(以及他们的经纪人)经常成为房地产诉讼的当事人, 不管有没有真正的罪责.

调解需要律师吗

强烈建议在法律程序的这一阶段由律师代理, 但这并不是必需的.  各方可以代表自己, 但如果不了解加州(或该州)的房地产法律,在调解期间没有律师通常会产生问题和适得其反的效果.  它也给调解人和潜在的冲突带来负担,因为调解人不能作为顾问.

如果一方有律师, 另一个则不然, 目前已经出现了令人遗憾的杠杆失衡, 感知或实际.

注意——如果你们最终达成和解, 或进行审判或仲裁, 视和解协议的语言或判决等因素而定, 此后,您可能被禁止就同一交易提出任何索赔.  因为很多原因, 建议在解决任何单一索赔之前对交易进行全面审查。.  当事人在签订和解协议或进行审判或仲裁前,应咨询法律顾问.  法律顾问可以就其他可能的索赔和/或应在调解中解决的当事人提供建议.

到哪里去找调解人

调解人很容易找到.  有许多著名的公司提供数十名全职调解员和调解设施, 以及无数合格的专业人士,他们在各自的领域兼职充当调解人.

它们可以通过各种在线或传统商业搜索找到.  此外,还有许多行业组织(例如.e. 加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心,www.车.org/mediation), 县法院和社区组织有“小组”或可用的合格调解员名单和/或调解项目, 设施, 等.

中介费用

调解的费用可以有很大的不同,并且可以协商(至少在消费者有足够的竞争和其他选择的意义上).  大多数需要调解的合同都规定,双方当事人要平均分担调解费用.  由退休法官和其他经验丰富的专业人士组成的私人调解公司可能要付出高昂的代价——对于复杂的、七位数的、更大的纠纷来说,可以说是值得的——甚至超过4美元,000 – $10,每天000, 通常提前几个月预订.  另一方面, 许多贸易组织,如加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心, 县法院和社区组织都有“小组”,也就是可以以折扣价聘用合格调解员的名单, 一般约为1美元,000 – $1,500美元,半天或三个小时.  甚至可以通过一些本地程序找到免费的纠纷解决服务.

如何遵守调解规定

最重要的是, 在起草合同之前,要审查合同爱博体育手机客户端调解和争议解决的条款,以确定任何具体的语言, 要求或收件人必须包括在内.  此外,还可查阅有关送货方式、送货地址等方面的要求.  如果没有这些,就没有爱博体育手机客户端中介需求中必须包含什么内容的代码.  以下是爱博体育手机客户端调解要求的一个简单的常识性方法:

  • 致函对方要求调解. 请参见下面的例子.
    • 寄信时要附上送货确认书. 电子邮件可以,但要通过美国邮政、联邦快递等方式发送.,以及发货确认.
    • 参考合同中要求调解的条款(i.e. 现行住宅购买协议“争议解决”第22段).
    • 提供索赔的一般概述, 所以对方对纠纷有一些了解, 但也可以很简短.e. “我们认为重要的事实没有被披露,也就是之前的屋顶泄漏……”).
    • 应提供调解人的建议名单(见“在哪里找到调解人”一节). 附上调解人的个人简介和费率,以及/或指明对方可在哪些网站找到有关调解人的更多资料.
    • 给你的回复设定一个截止日期. 一般来说,10-14天是个不错的时间段.  太短的时间会适得其反,但不要让几个月过去.
  • 商定调解人.
    • 当当事人作出回应时,协调选择调解人.
    • 这可能需要一些反反复复,但双方必须最终就调解人达成一致.
    • 看看如果另一方没有回应或者在选择调解人或日程安排上遇到困难怎么办?
    • 通常要提前几周付款,以确认调解结果.
  • 为中介选择一个日期.
    • 一旦确定了调解人,调解人办公室通常将协调调解日期. 调解人通常会向各方发送可用日期,并/或要求各方提供可用日期.
    • 看看如果另一方没有回应或者在选择调解人或日程安排上遇到困难怎么办?
  • 准备调解.
    • 检查和收集文件(如合同,照片,电子邮件,发票等).)及其他可能对调解人或你向另一方提出要求有所帮助的资料.
    • 协调任何证人的出席.
    • 计算损害赔偿和反驳.
    • 准备向对方提出“要求”并作出回应. 通常货币, 但它可以是某种形式的行动, 比如出售房产, 或者从托管中释放押金.
  • 向调解员发送一份调解摘要. 这可能是可选的,但强烈建议.
    • 最好也把你的简报发给对方——他们掌握的信息越多, 更好地评估和解决争议的机会——但许多人选择将他们的简短“保密”.
    • 包括一个基本的,但简短的事实概述,时间表是理想的.
    • 解释你认为哪里出了问题,是什么违反了合同,保密等等.
    • 确定您的损失.
    • 就如何解决问题提出要求或意见.
  • 参加调解. 见下文.

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示例的信:

(注:在起草任何要求书之前,请先审查合同中爱博体育手机客户端调解和争议解决的条款,以确定任何具体的语言, 要求或收件人必须包括在内, 以及对交付方式的任何要求, 交货地址, 等.)

(注:加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心有一个在线表格,一方可以填写该表格来“启动”该过程, 中心将生成一封信发送给其他各方.)

(注:在房地产经纪人®表格软件中,有一份“调解要求”表格供房地产经纪人®的加州房地产经纪人协会成员使用, DM形式.):

亲爱的,,

如你所知,我们有一份出售[物业等]的购买协议[或其他合同].].  合同双方有义务根据[确定合同条款]调解任何纠纷。.  本人/吾等特此要求调解,以解决[提供有关申索的概要], 所以对方对纠纷有一些了解, i.e. “我/我们认为没有披露的重要事实, 也就是先前的屋顶漏水……, 如成本, 如果适用).  本人/吾等建议使用调解员[指明所选择的调解员或调解提供者/公司, 附上个人简介和费率及/或指明对方可在何处找到更多资料的网站].  如果您有不同的调解人建议,请提供个人简介和费率.  Please respond on or before [generally 10-14 days is a good timeframe; ensure to provide an address, 电话, 等. 他们可以联系你的地方]. 未能及时作出反应可能被解释为拒绝调解.

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如果对方没有回应,或者在选择调解人或安排调解时遇到困难/什么时候“拒绝调解”??

选择调解人和调解日期往往是一个有争议的过程.  Sometimes people are simply busy and coordination is difficult; sometimes parties are accused of creating artificial delays.  这场辩论没有固定的规则——常识和诚意将决定一切.

如果对方根本不回应, 那最好再试一次, 可能有一些.  如果对方经过几次合理的尝试后仍不作出答复, 那么你很可能已经履行了请求调解的义务,你可以继续提起诉讼或仲裁,而不必参加调解.  在进行诉讼前,请咨询法律顾问.

如果对方回应, 但在选择调解人和/或日程安排方面很困难, 您可能需要尝试与另一方合作,并进行书面的善意努力.  如果中介选择是问题, 一些中介机构, 比如加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心, 是否会根据调解人名单和/或可获得性为双方“挑选”调解人, 前提是双方同意上述程序.  至少在放弃之前提供这个过程.  同样的程序也可以用来选择审判日期(就像高级法院仅仅指定一个法官,然后法官再选择一个审判日期一样), 通常没有来自各方的意见).

然而如果, 在你做了大量的记录工作之后, (二)对方不合理或者拒绝的, 另一方仍然不同意, 那么你很可能已经履行了请求调解的义务,你可以继续提起诉讼或仲裁,而不必参加调解. 

“拒绝调解”没有固定的定义,但常识会决定. 显然, 一封要求调解的信要求在一周内作出回应, 提起诉讼是不够的. 必须做出合理的努力. (专业提示:即使有一次提起诉讼, 应要求进行调解, 例如案件管理声明或其他法庭文件中的适当回应.).

如果你觉得对方拒绝调解,在提起诉讼或仲裁请求之前,先咨询法律顾问.

参与调解/程序

如上所述,调解通常是非正式的,通常在会议室.  这里没有着装要求,但建议穿商务或商务休闲装.  爱博体育手机客户端谁应该参加,谁应该亲自参加等等,请参阅上面的章节.

一旦你到达调解处,你通常会登记并进入会议室.  在那里, 你最终会遇到一个调停人,他会回顾一下当天的日程安排,然后开始和你讨论这个问题.

调解员有不同的调解方法.  Some put the parties together to talk it through; some put the parties in separate rooms and go ‘back and forth’.  两种最常提到的中介类型是促进型和评估型(i.e. 由此调解人“促进”双方的对话, or, 调解人据此对索赔进行“评估”,并提供输入和意见).  许多人会同时使用这两种风格或两者的结合.  如果你觉得你的调解人对你很严厉, 这很可能是调解人的风格(站在另一方的立场,问你为什么觉得他们是错的),通常调解人对其他各方采取同样的方法.

由于在调解期间经常有“停机时间”——调解人与其他当事人会面的时间——参与者可以自由地与他们的律师进行讨论, 彼此, 或者带一本杂志, 书, 移动PC, 等. 根据需要.

没有规定调解必须持续多久.  一般来说,一节课会被预订几个小时,甚至一整天.  和解可以在一个小时内达成,在会议期间,会议后,或根本不达成.  The participation in mediation does not guarantee that a result will be reached; only the parties can ultimately decide if a settlement is to be reached at the mediation.  也就是说, 有些调解会提前结束,或者当事人提前“退出”, 要么是因为达成了和解, 僵局出现了, or, 坦率地说, 他们没有调停的欲望,只是想在需求中“勾选复选框”.

如果达成和解, 通常由当事人及其律师起草并签署书面和解协议.  有些协会有空白表格可用于此目的.  如果你们达成和解协议,在没有签署和解协议的情况下不要离开调解.  It can be brief; but check with legal counsel.

如果在调解中问题没有解决,那么双方可以自由地向前推进.e. 提起诉讼或仲裁请求.

重要的是要记住,调解员是中立的,不能作为任何一方的律师或代表,也无权作出任何有约束力的决定, 强迫任何一方达成和解或作出让步.

即使是在提起诉讼或仲裁请求之后, 通常情况下,当事人参加另一个调解后的过程(在那里额外的时间和费用的诉讼, 以及任何新的信息, 五月, 也可能不, 提高以后解决问题的能力).

结论

在提起诉讼或仲裁之前,加州房地产经纪人协会(California Association of REALTORS®Residential Purchase Agreement,“RPA”)要求进行调解.  调解是避免昂贵诉讼的一种特殊手段.  当事人在开始或参加调解前,应当会见法律顾问并审查其合同.  在调解期间,建议由法律顾问代理,但不是必需的.  Remember – mediation puts the parties in charge of the outcome; a lawsuit or arbitration will ultimately be decided by a judge or jury and is often analogous to as simply “rolling the dice” on the outcome.

来源:
加州证据法第703条.5和1115 - 1128.
加州房地产经纪人协会要求调解(表格“DM”).
加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(表格“RPA”).

德文·卢卡斯

Devin R. 卢卡斯是纽波特比奇的房地产律师、经纪人和房地产经纪人®.  Mr. 卢卡斯是加州房地产经纪人协会®消费者房地产调解中心的房地产调解员小组成员.  Mr. Lucas是加州房地产经纪人协会的前任董事, 现任Newport Beach Association of REALTORS®董事, 是多个当地和全州房地产经纪人委员会的活跃成员, 奥兰治县律师协会房地产部门2018年秘书和司库, 奥兰治县律师协会个人和小公司部门的前任主席, 并被纽波特海滩房地产经纪人协会评为“2014年度房地产经纪人”.

Mr. 卢卡斯是别墅房地产新港中心办公室的经纪人, 领先的奢侈品经纪公司, 专攻纽波特比奇, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区.

Mr. 这里是卢卡斯的完整简历.

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