驱逐通知划掉,表示不驱逐

这是官方消息——加州实行全州范围的房租管制

  • 2020年2月3日
  • devinlucas

议会法案没有. 1482 -全州范围的租金控制-已被批准并在10月8日由州长签署, 2019年1月1日生效, 2020, 对3月15日或之后的租金上涨有追溯效力, 2019.  

Many exemptions exist that will apply to most small owners; 企业的所有者 and multi-unit properties (including smaller ‘front unit’ and ‘back unit’ properties found throughout 东区科斯塔梅萨 and Newport Beach) are the target of this new law.  即使你是免税的, 你必须给你的房客提供一个新的通知,否则你将失去豁免权. 驱逐(和驱逐通知)现在将需要“正当理由”,可能需要搬迁援助.

请继续阅读这项新法例的详情,并了解该项豁免是否适用于你租用的物业。.  

给业主和选民的重要评论:一项早期全州范围的租金控制投票措施, 加州命题10, 在2018年11月的民意调查中,以59%的反对票数和41%的支持率落败.  选民们反对租金管制的呼声很高, 尽管如此,这项租金控制法案还是在加州议会以压倒性的优势获得通过,该州议会由参众两院和州长办公室的一党绝对多数组成.  

This New Statewide Rent Control Has Two Key Components: 1) Caps Rental Increases; 2) Requires “Just Cause” For All Evictions

“限制”年度租金增长的价值和频率

这条法律“限制”租金增长到5%,再加上生活成本的变动百分比, (我定义.e. 消费者价格指数),或10%,两者以较低者为准.

它还限制租金每年增加两次.e. 你可以在二月份提高房租, 然后在8月, 只要累计总额在上述年度限额内.)  

对所有驱逐行为要求“正当理由”(以及潜在的搬迁费用)

有“有故障的原因”和“无故障的原因”,详细如下. 房东必须有一个具体的“原因”,定义如下,否则不能进行驱逐.

这也许是新法最彻底的改变. 在这项新法律之前, no “reason” (or “cause” as the new law phrases it) was required for an eviction; a simple 60-day or 30-day notice (which notice depended on how long they had occupied) was all that was required. 现在, 你一定有原因, 所谓的"正义事业", 而且它必须是法律中明确规定的为数不多的狭隘理由之一.

一个错误的原因 包括 拒付租金的 以及一些常识和当前退出的原因,如 犯罪活动、非法使用、拒绝(合法)进入等. 这与新法出台之前基本相同. 如果租户不交房租,或者经营冰毒实验室,他们就会被驱逐.

“无过错的原因是:

  • 意图;意图;意图.e. 你想搬进来);
  • 由你的“配偶”占有, 国内合作伙伴, 孩子们, 孙子, 父母, 或者祖父母”(仅指那些被明确标注的亲属),
  • 住宅房地产从租赁市场撤出.
  • 服从政府或法院命令的.
  • 拆迁
  • 重构, 嗯哼, “实质性改造”(明确定义为, “……对任何结构进行替换或实质性修改, 电, 管道, 或需要政府机构许可的机械系统, 或者是危险物质的减少……这些危险物质不能合理地以安全的方式在承租人到位的情况下完成,并且要求承租人至少腾空住宅不动产30天.”). 这是一个很高的标准,法律进一步明确规定, “化妆品的改进, 包括绘画, 装修, 和小的维修, 或其他可以安全进行的工作,而不需要腾出住宅不动产, 不符合实质性康复的资格.“所以你知道了,油漆和新地毯不能作为有效的基础.

如果房东没有上述任何一个明确的“原因”,将不会发生驱逐. 此外, 驱逐令必须明确说明“原因”。, 并提供搬迁援助…

搬迁援助

许多“无过错的正义事业”需要搬迁援助——这是 一个月的租金 -支付给租客 之前 租客要搬走.

房东实际上必须付给房客钱, 预付款(在终止通知发出后15天内), or, 同意“免除”最后一个月的租金.

此外, 终止通知要求房东告知租户搬迁援助的时间和支付方式. 如果终止通知不包含这必需的语言, 该通知是无效的,在加州的法庭上,使用有缺陷的通知将不会发生驱逐(房东将不得不重新开始一个正确的通知, 有了正确的程序服务…. 这个话题本身太宽泛了,不适合在这里详细讨论).

对保证金的影响?

这项新法律并不影响保证金(这个话题本身太宽泛了,不适合在这里详细讨论) -保证金地址是 结论 租赁权,由承租人决定 搬出去 (租约中没有与这种“默认”的存款处理相冲突的明确规定). The new law does not change 任何东西 pertaining to security deposits; deposits are to be returned, 以及/或保留该等内容的理由, 在租户搬走后21天内.

新法例的豁免及例子包括:

独栋住宅和公寓 (“共管公寓”)豁免,除非属公司或房地产投资信托(“REIT”)所有。.

有限责任公司 如属个人(i.e. 个人拥有有限责任公司, and that LLC owns a rental property; or an individual and spouse or business partner, 等. -所有豁免,只要 个人 自己的有限责任公司).

有限责任公司 如法团是有限责任公司的拥有人或共同拥有人(i.e. X公司拥有有限责任公司,或与X公司一起拥有有限责任公司的个人=不豁免).  

工器 是免税的 只有在 the owner occupies one unit; duplexes are NOT EXEMPT if all units are rented out.

多部件的属性 并非例外(在作者看来). 在东部科斯塔梅萨(Costa Mesa)和新港海滩(Newport Beach)的部分地区,多单元房产随处可见, i.e. 哪里有原来的“前屋”和后来增加的“后屋”. 这不是法律传统上定义的“双重”. 虽然新的租金控制法并没有明确定义“复式”, 房地产的一般定义是“复式” 单一结构 划分. 因此,在作者看来,对多单元属性(即.e. 在同一地段的独立构筑物),即使其中一个单位是业主自住.

在过去15年内建造的任何物业 是免税的. 任何财产-房屋, 公寓, 公寓, 多单元属性, 未满15岁者免交, 无论所有权(i.e. 企业的所有者, 个人, 任何东西, 对于15年以下的物业,所有权无关紧要).

通知要求:

如果你的财产符合豁免条件, 你必须向租客提供一份该物业获豁免的通知, 使用特定的法定语言.  这可以是一个独立的文档, 租赁附录, 或合并到新的租约中, 这都取决于租赁开始的时间.

如果你已经有了当地的租金控制怎么办?

如果你的房子在当地已经有租金控制的地方.e. 洛杉矶,圣莫尼卡,旧金山等等.), 这些法令将继续存在,“更有利于租户”的法律将可能适用于本州法律和当地法律之间的任何冲突. 地方租金控制可能比这个新的全州法律更加严格——在有地方租金控制的司法管辖区,房东应该咨询当地律师.

什么下一个

业主应向管理公司咨询, 贸易组织和/或法律顾问即将讨论他们是否被豁免(如果是的话, 尽快向租户发出豁免通知书). 房东应获得任何租约终止的更新表格,并立即停止使用任何2020年前的租约, 通知或其他表格,并获取更新的文件.

德文·卢卡斯

作者Devin R. 卢卡斯是一位房地产律师, 代理和房地产经纪人®, 专攻纽波特比奇, 科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区, 服务于个人和投资者的住宅房地产. Mr. 卢卡斯是一个业主,房东和经营一个小型,当地的物业管理业务.

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